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現代城市住宅小區物業存在的若干法律問題

添加日期:[12/28/2015 3:56:19 PM]

一、住宅小區物業管理的法律界定

(一)物業及住宅小區物業“物業”對應的英文是“REAL ESTATE”或“REAL PROPERTY”,含義是:“財產、資產、擁有物、房地產”,在我國粵港地區作為房地產的俗稱。隨著物業管理的發展,物業已成為有確切定義的規范化術語。一般認為,“物業”指已經建成并竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設施與場地,由以下四個部分構成:(1)建筑物本體(2)附屬設備(3)公共設施(4)建筑地塊?!逗幽鲜∥飿I管理條例》第三條 本條例所稱物業,是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關場地。住宅小區物業系指一個住宅小區的房地產的總稱。首先以小區宗地土地使用權的土地的四至為界,其次在該宗地上附著了可供所有權人或使用權人使用的各種房屋、設施、綠化等。住宅小區物業具有以下法律特點:

1.房屋所有權具有多業主。

2.土地具有共用性。

3.小區配套房屋產權具有模糊性。

(二)住宅小區物業管理及界定住宅小區物業管理,是對住宅小區作為房地產的物業管理:業主通過選聘具有相應等級資質的專業物業公司,由業主和物業公司按照物業服務合同約定,對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。所謂住宅小區物業的界定,是指如何區分A小區與B小區的邊界。中華人民共和國成立以來,我國對待房屋所有權和該房屋占用的土地使用權的一貫原則是,不經取得土地使用權,不得進行地上建筑;地上建筑物、構筑物、定著物所有權轉移時,連同其所占用的土地使用權一并轉移;合法取得的房屋所有權和土地使用權,受國家法律保護。多年來,我國司法、規劃和房地產管理機關都是按照這一原則,處理有關房地產權屬問題的。上述原則體現在相關憲法和法律條文中:中華人民共和國憲法第12條規定 “國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權?!?中華人民共和國土地法第11條規定“土地的所有權和使用權受法律保護,任何單位和個人不得侵犯?!薄段飿I管理條例》第9條規定:“物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定?!庇捎陂_發商不同,規劃不同,各個小區的容積率、綠化率、配套設施的完善程度都各不相同。如果根據一定的評價指標將住宅小區劃分為好、中、差的話,就會出現相鄰小區實際上處在不同居住環境等級中,不同小區的業主購買房屋的價格也不同。一個小區的業主出高價買了住房和與之配套的設施、環境,讓他的小區與居住環境較差的小區并為一個“物業管理區域”,顯然他對配套設施、綠化、土地使用權的權利都會受到不同程度的侵害。所以,對住宅小區物業的法律界定,應結合實際情況,確定合適級別以收取物業服務費用,以當前中央提出的建立和諧社會為指導原則,把事情做細做好。鄭州中方園小區經過11月8日事件使方圓物業退出后,原來的東西兩小區分別聘請不同的物業公司來服務,有利于競爭,提高服務質量。

二、住宅小區物業管理中存在的問題

國務院《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)本條例所稱業主,是指物業的所有權人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物業的所有權人除外。所謂業主管理物業,就是業主通過某種手段、措施達到所要的服務質量。一般來說,都是在業主大會的基礎上成立業主委員會并聘請專業物業公司來具體管理,根據業主大會做出的決定行使一定的權限。

(一)現階段業主如何行使管理物業的權利

1.業主如何通過業主委員會管理物業《物權法》草案第77條規定:“業主可以設立業主會議,選舉業主委員會??h級以上地方人民政府有關部門應當對設立業主會議或者選舉業主委員會,給予指導和協助?!彼^業主委員會,是指由物業管理區域內業主代表組成,代表業主的利益,向社會各方反映業主意愿和要求,并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。根據政策規定:居住小區已交付使用并且入住率達到50%以上時,應當在該居住小區開發建設單位、居住小區所在地的區、縣房屋土地管理機關指導下建立物業管理委員會(業主委員會)。如何計算參加投票的業主投票權問題?《河南省物業管理條例》第十一條業主的投票權數,可以按下列規定計算,法律、行政法規另有規定的,從其規定:(1)住宅物業按一戶一投票權數計算;(2)非住宅物業按建筑面積計算。確定業主投票權的具體辦法由業主大會制定。

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