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關于印發《威海市環翠區物業管理辦法(試行)》的通知

添加日期:[3/23/2016 3:40:45 PM]

 

威海市環翠區人民政府

關于印發《威海市環翠區物業管理辦法(試行)的通知

各鎮政府、街道辦事處,里口山管委,區政府各部門、單位:

《威海市環翠區物業管理辦法(試行)》已經區政府研究同意,現印發給你們,望認真抓好貫徹落實。

威海市環翠區人民政府

2016317

威海市環翠區物業管理辦法(試行)

第一章        總則

第一條  為規范物業管理活動,維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益,營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環境,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》等法律、法規,結合本區實際,制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業管理,是指業主通過自治管理,選聘物業服務企業或者其他管理人,按照物業服務合同約定,對物業進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生及相關秩序的活動。

第三條 本辦法適用于環翠區行政區域內(不含高區、經區、臨港區)物業的管理、使用、維護、服務及監督管理活動。

第四條  區住建局是本區物業管理主管部門,依法對本區行政區域內的物業管理活動進行指導、監督和管理。具體負責擬定轄區內物業管理的具體規定,根據授權參與轄區內物業服務企業的資質初審管理,開展物業管理日常工作的指導、監督;負責監督、指導轄區內物業的承接查驗工作;建立轄區內物業服務企業、項目經理信用檔案;配合鎮(街道)做好業主大會、業主委員會籌建、換屆及日常工作的指導與監督,負責業主大會和業主委員會的備案管理工作;參與物業管理區域內房屋的竣工綜合驗收;依法開展物業管理示范小區創建工作;依法查處轄區內違反物業管理法律、法規的行為。

環翠區物業管理辦公室(以下簡稱區物業辦),具體負責全區物業管理日常工作。          

第五條  鎮(街道)政府負責本轄區內物業管理活動的指導、監督和管理。其主要職責是:

(一)設立物業管理專職機構,負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作,監督業主大會和業主委員會依法履行職責;

(二)協調物業管理與社區管理、社區服務的關系,建立和完善四位一體管理模式。即:鎮(街道)政府、社區居(村)委會、業主委員會和物業服務企業共同參入的社區管理模式,實行物業管理聯席會議制度,做好社區居(村)委會與業主委員會之間的協調配合工作;

(三)具體指導協調本轄區內物業管理活動的日常管理與考評,調處矛盾糾紛;

社區居(村)委會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理,協助鎮(街道)政府開展社區行政管理、安全管理及社區服務中與物業管理有關的工作。

第六條  政府各職能部門應按照下列規定履行相應職責:

規劃主管部門負責全區物業服務用房和社區居委會辦公用房規劃、設計的監督管理,在經批準的詳細規劃設計圖和《建筑工程規劃許可證》上,明確新建住宅小區各類配套建筑和設施配置的具體位置和面積;

城管執法分局負責依法查處城市規劃區內物業管理區域未經審批擅自設置戶外廣告的行為;未經批準或未按照批準內容建設建筑物、構筑物或其他設施及違反規劃在建筑物外立面擅自開門開窗的行為;擅自飼養家畜家禽的行為;占用公共綠地種植農作物等行為;社會生活噪聲污染以及飲食服務業違反規定排放油煙、露天燒烤食品污染環境的行為;履行法律法規和規章規定的其他職責。

物價局負責物業服務收費行為的監管,依法規范物業服務企業的收費行為,及時查處物業管理中的收費及價格違法行為;受理物業服務收費價格咨詢及投訴,協調解決因物業管理收費引發的矛盾和糾紛。 

公安分局負責指導、督促物業服務企業和秩序維護人員開展安全防范工作,指導落實物業管理區域內的安全防范設施建設;負責消除物業管理區域內的治安隱患,及時調解各類治安管理矛盾糾紛;負責指導監督消防管理工作,依法查處違反消防管理規定的行為;負責對物業管理區域內飼養的動物依法實施監督管理。

市場監管局負責對物業管理區域內的電梯、機械式停車設備、壓力容器等特種設備進行安全監察;依法對特種設備開展監督檢查;調查處理物業管理區域內的特種設備事故,依法查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法行為。

安監局、社區工作局、環保分局及供電、供水、供氣、供熱、有線電視等部門和單位,負責物業管理相關工作的指導、監督和配合。

第七條  本區范圍內的各類住宅區、商業區和政府投資的機關、學校、醫院等各類物業及其設施,應當按照招投標方式選聘物業服務企業,實行社會化、專業化、市場化的物業服務,促進物業服務行業發展。

第二章 新建物業與前期物業管理

第一節          物業管理區域

第八條  物業管理區域的劃分,以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎,考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素,并遵守以下規定:

(一)新建物業項目內有市政規劃道路穿越的,應當劃分為不同的物業管理區域,規劃部門另有明確要求的除外。

(二)新建住宅小區內的非住宅物業應當與住宅物業劃分為一個物業管理區域。

(三)分期建設或由兩個以上單位共同開發建設的物業項目,配套的設施設備是共用的,應劃分為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的,可以劃定為不同的物業管理區域。

(四)原有建筑規模較小的相鄰物業項目,可以整合為一個物業管理區域。

(五)原有物業項目內,已分割成兩個以上相對封閉區域的,在明確附屬設施設備管理和維護責任的情況下,可以分別劃分為獨立的物業管理區域。  

(六)與住宅物業項目相鄰的新建單幢商住樓宇或者非住宅物業,具有獨立設施設備,并且能夠封閉管理的,可以單獨劃分為一個物業管理區域。                                                                                                                                    

第九條  建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料,向區物業辦申請劃分物業管理區域。

第十條  區物業辦應當自受理申請之日起二十個工作日內,在征求鎮(街道)政府、區住建局綜合科等單位的意見后進行劃分登記,并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。
   
第十一條  物業管理區域劃定后,確需調整的,由區物業辦按照本辦法的規定重新進行劃分登記,但應當經相關物業管理區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到百分之五十以上的業主同意。

第二節  配套建筑與設施設備

第十二條 物業管理區域內的各類配套建筑與設施設備,應當嚴格按照國家和省有關住宅小區規劃、設計規范和工程標準進行建設,并依法辦理權屬登記備案手續,不得擅自改變用途?! ?/span>      

第十三條 物業服務用房專用于物業服務企業、業主委員會辦公,其配置應當符合下列規定:

(一)建設單位應當在物業管理區域內按照不少于建筑面積千分之三至千分之五的比例,無償配備物業服務用房,面積最小不得小于一百平方米;鼓勵開發企業為物業服務企業提供一定比例的經營用房,經營用房經營收入優先用于補充物業管理活動經費,也可以用于補充住宅專項維修資金,具體辦法由業主大會在《業主大會議事規則》中規定。

(二)配備水、電、暖、衛等基礎設施,具備采光、通風等正常使用功能并簡易裝修。

(三)業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑,其建筑面積不低于二十平方米。

(四)物業管理用房的具體位置、面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明,并在辦理物業銷售(預售)證前予以確定。物業管理用房的所有權屬該物業管理區域內的全體業主,其所有權不得分割、轉讓、抵押,其用途不得擅自改變。

業主委員會成立之前,物業管理用房由區物業辦監督建設單位移交前期物業服務企業使用。

第十四條 住宅小區內城管執法、治安管理等政務管理用房的建筑面積不低于五十平方米;住宅小區內的社區居(村)民委員會用房,應當按照規劃要求進行配套建設。

第十五條 按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會所、幼兒園的歸屬,應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的,建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件,并優先為業主提供服務。

《前期物業服務合同》、《業主臨時管理規約》經區物業辦備案后,建設單位方可與買受人簽訂商品房買賣合同。

第十六條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內的車位,下同)的歸屬,由建設單位與物業買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設單位所有或者相關業主共有。約定屬于建設單位的,建設單位應依法取得車位、車庫預售許可后方能出售車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫一個月前,以書面形式告知本區域全體業主,并在物業管理區域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的預售許可證明文件和出售價格。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于全體業主共有,建設單位不得銷售。

第十七條 住宅小區內的專業經營設施設備,由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工,并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設;專業經營單位在設計、建設過程中,應當與建設單位的開發建設進度要求同步設計、同步施工、同步交付使用。

住宅小區內供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的各類建設資金,統一并入城市基礎設施配套費(含綜合開發費),并根據公用事業價格改革和調整情況逐步核減,交由專業經營單位專項用于住宅小區內專業經營設施設備的投資建設。

住宅小區內專業經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置,其所有權歸專業經營單位所有,其運行電費由專業經營單位承擔。

第十八條 本辦法實施前建設的住宅小區內專業經營設施設備,由業主大會決定移交給專業經營單位的,專業經營單位驗收合格后應當接收。專業經營單位應當依法履行專業經營設施設備的維修養護責任,按照與業主簽訂的服務合同服務到最終用戶,保證服務質量。

第十九條 規劃主管部門、住建局在進行建設工程規劃審批和設計審查時,應當就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準征求房地產開發、物業管理等部門和專業經營單位的意見。

第三節 前期物業管理與物業交付

第二十條 建設單位應當依法通過招標或協議的方式選聘前期物業服務企業。

建筑面積2萬平方米以上的住宅物業和1萬平方米以上的新建非住宅物業,及政府機關、事業單位投資建設的各類辦公用房應當通過公開招標的方式選聘物業服務企業。

建筑面積2萬平方米以下的住宅物業和1萬平方米以下的新建非住宅物業,及政府機關、事業單位投資建設的各類辦公用房,經住建局批準,可以采取協議方式選聘物業服務企業。

招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書十日前,持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料,向區物業辦備案。

第二十一條  建設單位應當在物業交付前,按照低層和多層建筑面積每平方米3元、小高層建筑(含7層以下安裝電梯建筑)面積每平方米4 、高層建筑面積每平方米5元的標準,向前期物業服務企業支付前期物業服務啟動資金。實行物業服務企業履約保證金制度,專項用于物業服務企業非正常退出物業后,新聘物業服務企業進入物業前的過渡管理。

新建物業項目招投標或協議選聘物業服務企業時,其招標文件或協議書必須對中標企業履約保證金作出明確規定。物業服務企業履約保證金按照下列標準繳納:

2萬平方米以下(含2萬平方米,下同)的物業項目,繳納標準不低于1萬元;2-5萬平方米的物業項目,繳納標準不低于2萬元;5-10萬平方米的物業項目,繳納標準不低于3萬元;10-15萬平方米的物業項目,繳納標準不低于5萬元;15萬平方米以上,每增加5萬平方米,繳納標準在5萬元基礎上,相應增加2萬元。

履約保證金存入區物業辦指定的帳戶,該帳戶由區物業辦和物業項目所在地鎮(街道)政府物業管理專職機構實行雙印鑒管理。物業服務合同期滿雙方不再續約或因不可抗力因素導致合同終止的,雙方無異議的履約保證金本息全部退還。  ?ú???(鎮江論壇) []¨?D?ú

第二十二條 全面推行前期物業服務企業提前介入項目開發建設制度。對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項,提出與物業管理有關的建議。建設工程竣工驗收和分戶驗收時,前期物業服務企業必須參與監督。

第二十三條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑及其產權歸屬等資料報區物業辦備案,并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。

前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形和物業承接查驗等內容進行約定;涉及物業買受人共同利益的,其約定應當一致。

第二十四條 新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后,建設單位方可辦理物業交付手續:

(一)生活用水納入城市公共供水管網,并安裝分戶計量裝置;

(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;

(三)小區用電納入城市供電網絡,并安裝分戶計量裝置;

(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域,完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接,并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置;

(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶,安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位;

(六)按照規劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設;

(七)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

(八)按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環境衛生、商業網點、物業服務和政務管理等配套建筑及設施建設;

(九)按照規劃要求完成綠化建設、公共廁所及車庫、車位的配置;

(十)住宅小區分期建設的,已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施;

(十一)法律、法規規定的其他條件。

建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定,對住宅小區進行各單項驗收,接受區住建局、規劃主管部門、物業辦等有關部門的監管,并向區住建局辦理竣工驗收備案手續。

第二十五條  建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定,移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

      在物業交付使用十五日前,建設單位應當與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

第二十六條 建設單位應當自住宅小區綜合驗收備案之日起三十日內,與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備接收管理手續,并協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。

第二十七條 建設單位交付住宅物業時,應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。

前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊,并可以接受建設單位的委托,協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。

第二十八條 建設單位應當在辦理承接查驗進行現場查驗二十日前,在區物業辦、鎮(街道)政府的監督下,按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房、物業管理經營用房和下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)業主名冊;

(五)物業管理必需的其他資料。

前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時,將物業服務用房、物業管理經營用房及有關資料移交給業主委員會。

第二十九條 物業服務企業應當自物業交接后三十日內,持下列文件向區物業辦辦理備案手續:

(一)前期物業服務合同;

(二)臨時管理規約;

(三)物業承接查驗協議;

(四)建設單位移交資料清單和建設工程檔案驗收意見書;

(五)查驗記錄;

(六)交接記錄;

(七)其它承接查驗有關的文件。

第三十條 物業承接查驗可以邀請業主代表、項目所在地鎮(街道)物業辦以及區物業辦參加,可以聘請相關專業機構協助進行,物業承接查驗的過程和結果應當在物業服務區域內公示。

第三十一條 物業交接后,建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定,及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題,由區住建局責令其限期改正并記錄其不良行為;導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

物業服務企業擅自承接未經查驗的物業,由區物業辦責成其限期改正并記錄不良行為,因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。

建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假,在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益的,雙方應當共同承擔賠償責任。

供水、供電、供熱等專業經營單位應按照有關規定,履行相關專營責任,及時做好相關設施設備的維修、更新和養護,確保物業管理區域內有關設施設備的安全運轉和正常使用。委托物業服務企業經營收費的,委托單位要與物業服務企業簽訂委托合同,明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。物業服務企業應將其委托合同在物業管理區域內公示。未簽訂委托協議的由專業單位自行負責相關工作。

第三章 業主大會與業主委員會

第一節  業主大會籌備組

第三十二條  房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中,享有法律、法規規定的權利,履行相應的義務,并遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務合同的約定。

符合下列條件之一的,建設單位或者前期物業服務企業應當在三十日內向項目所在地鎮(街道)政府報告,籌備召開首次業主大會:

(一)業主已入住面積的比例達到百分之五十以上;

(二)業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上;

(三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。

第三十三條 符合首次業主大會會議召開條件的,建設單位應當在六十日內向鎮(街道)政府提交召開首次業主大會的下列資料:

(一)物業管理區域證明;

(二)房屋及建筑物面積清冊;

(三)業主名冊;

(四)建筑規劃總平面圖;

(五)交付使用共用設施設備的證明;

(六)物業服務用房權屬登記證明;

(七)其他有關的文件資料。

第三十四條 符合成立業主大會條件的,鎮(街道)政府應當在收到建設單位或者5%以上業主提出籌備業主大會書面申請后,三十日內指導業主組建業主大會籌備組。

籌備組由九人以上單數組成,由建設單位、前期物業服務企業、業主和鎮(街道)政府、社區居(村)民委員會代表組成,其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一,籌備組組長由鎮(街道)政府代表擔任。

籌備組中業主代表的產生,由鎮(街道)政府或者居民委員會組織業主推薦,按照推薦票數多少產生,并應具備下列條件:

(一)模范履行業主義務,按時交納物業服務費等費用;

(二)有事業心、公益心和必要的工作時間。

業主對籌備組成員有異議的,應當說明理由并以書面形式提出,經鎮(街道)政府調查屬實且具備合法理由的,可以撤銷該籌備組成員資格,并予以公告,同時根據籌備組成員產生辦法進行增補。

籌備組應當自成立之日起十日內,將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行書面公告。

第三十五條 籌備組履行下列職責:

(一)確認業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(三)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

(五)依據國家相關法律法規,制定業主委員會選舉辦法及業主委員會委員候選人條件,確定業主委員會候選人名單;

(六)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

對前款規定的內容,籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前,在物業管理區域內公告。

第三十六條  依法登記取得物業所有權或取得建筑物專有部分所有權的人,以及其他合法形式占有物業的,可以認定為業主。法律法規規定視為物業產權共有人的,也可認定為業主。

業主對其他業主身份和投票權數等提出異議的,籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。

第二節          業主大會

第三十七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會職責。

第三十八條 業主大會履行下列職責:

(一)制定和修改業主大會議事規則及管理規約;

(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(三)監督業主委員會工作,聽取業主委員會的工作報告,改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

(四)選聘、解聘物業服務企業;

(五)制定物業服務內容、標準及物業服務收費方案;

(六)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金);

(七)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

(八)決定物業管理區域內的其他物業管理事項。

第三十九條 業主大會對業主投票權的計算有約定的,從其約定。未作約定的,按照下列規定確定:

(一)按照業主戶數計算的,一戶計算為一票;建設單位未售出的專有部分,計算為一票;

(二)按照建筑面積計算的,每一平方米建筑面積計算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計算。

業主身份以及建筑面積的確認,以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。

第四十條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內公告。

不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數,由管理規約或者臨時管理規約規定。

第四十一條 物業管理區域內業主人數較多的,可以以幢、單元、樓層為單位,推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前,應當事先書面征求其所代表的業主意見,并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。

第四十二條 業主大會會議由業主委員會負責召集,每年至少召開一次。

有下列情形之一的,業主委員會應當召集業主大會臨時會議:

(一)有百分之二十以上業主提議的;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

業主委員會不履行召集義務的,經業主申請,由鎮(街道)政府責令限期召集。逾期不召集的,由鎮(街道)政府負責組織業主召開業主大會。

業主大會的召開,應當告知鎮(街道)政府和區物業辦,上述部門應安排人員列席會議。

業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

第三節 業主委員會

第四十三條 業主委員會是業主大會的執行機構,業主委員會依照國家有關法律、法規和業主大會的授權開展活動。

業主委員會履行下列職責:

(一)召集并主持業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(三)執行業主大會的決議、決定;

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,督促業主按時交納物業服務費,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(五)監督管理規約的實施;

(六)業主大會賦予的其他職責。

第四十四條 業主委員會由業主大會會議選舉產生,由三人以上單數組成。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任,每屆任期不超過五年,可連選連任。

業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次會議,在業主委員會委員中推選主任、副主任和執行委員,主任、副主任可以兼任執行委員。

執行委員負責業主委員會的日常事務工作,經推薦可以依照法定程序進入所在地社區居(村)民委員會任職。

第四十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列資料向鎮(街道)政府和區物業辦備案:

(一)業主大會會議決議;

(二)業主大會議事規則;

(三)管理規約;

(四)業主委員會委員名單和基本情況;

(五)業主大會組織召開的情況;

(六)證明業主身份的材料;

(七)法律、法規規定的其他資料。

區物業辦應當自收到前款規定資料之日起十日內,對符合條件的發給業主委員會備案證明,并出具業主大會和業主委員會刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立帳戶。

業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內,書面告知并提交履行變更程序的資料報鎮(街道)政府和區物業辦備案。

第四十六條 業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議。業主委員會會議由主任或者副主任負責召集,可以邀請社區居民委員會派人參加會議。業主委員會會議應當有三分之二以上委員出席,作出決定時應當經全體委員過半數同意。

業主委員會應當自業主大會、業主委員會作出決定之日起三日內,將業主大會、業主委員會的決定以書面形式在物業管理區域內公告。

業主可以查閱業主委員會會議資料,并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當予以答復。

第四十七條 業主委員會任期屆滿六十日前,應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

業主委員會應當及時將業主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會;不及時移交的,鎮(街道)政府應當協調督促其移交,公安機關應給予協助。

第四十八條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的,可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定,提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員資格:

(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務,不遵守管理規約,情節嚴重的;

(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;

(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;

(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

(五)違章搭建建筑物和構筑物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的;

業主大會議會審議決定是否終止業主委員會委員職務時,應當允許該委員提出申辯,并記錄歸檔。

第四十九條 業主委員會委員有下列情形之一的,其委員職務自行終止:

(一)   不再是本物業管理區域的業主的;

(二)   因疾病或其他原因喪失履行職責能力的;

(三)以書面方式向業主大會或業主委員會提出辭職請求的;

(四)被依法追究刑事責任的。

第五十條 業主大會與業主委員會的活動經費及執行委員、委員的補貼,從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔,具體辦法與標準由業主大會決定。

業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況,接受全體業主的監督。

第四章 物業的使用與業主自治管理

第一節 一般規定

第五十一條 業主或者物業使用人使用物業時,應依照有利于使用安全、團結互助和公平合理的原則,正確處理用水、排水、通行、采光、日照、管線敷設和建筑維修、有害物質排放等方面的鄰里關系。

建設單位應當在物業銷售之前制定臨時管理規約,作為物業買賣合同的附件。業主大會成立后,業主大會應當制定管理規約。

第五十二條 物業使用中應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定,禁止下列行為:

(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為;

(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規劃規定的行為;

(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為;

(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為;

(五)隨意傾倒垃圾、雜物,或任意在陽臺放置雜物、懸掛物品等違反市容環境衛生規定的行為;

(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為;

(七)占用消防通道等違反消防管理規定的行為;

(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為;

(九)法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。

物業服務企業發現有前款規定行為的,應當予以勸阻、制止,并報告有關部門。相關部門和業主委員會應當及時處理。

第五十三條 業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的,應當遵守管理規約、臨時管理規約和物業管理的有關規定,保持物業的整潔、美觀。

業主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的,應當按照物業服務企業指定的位置安裝,不得破壞屋面,影響房屋安全,物業頂層的業主應當予以配合。

第五十四條 業主出租房屋的,應當告知業主委員會和物業服務企業。

業主不得違反法律、法規和管理規約、臨時管理規約,將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房的,應當向業主委員會或者社區居民委員會提出書面申請,并經有利害關系的業主同意后,方可依法向有關部門辦理相關手續。

第二節 住宅物業的裝飾裝修

第五十五條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前,應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續;按照規定需要報有關部門批準的,應當依法辦理批準手續。

業主拒不辦理登記、批準手續的,物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規約,禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。裝飾裝修人員強行進入的,由物業服務企業報公安機關處理。

第五十六條 業主或者物業使用人應當與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。

住宅裝飾裝修服務協議應當包括下列內容:

(一)裝飾裝修工程的實施內容和實施期限;

(二)允許施工的時間;

(三)廢棄物的清運與處置;

(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求;

(五)安全生產事項;

(六)禁止行為和注意事項;

(七)裝修保證金的收取和退還;

(八)違約責任;

(九)其他需要約定的事項。

第五十七條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前,應當告知相鄰業主。

物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時,業主不得拒絕和阻礙。

第三節 車庫與車位的使用

第五十八條 車庫應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。業主、物業使用人要求承租車庫的,建設單位不得以只售不租為由拒絕,車庫租賃費的標準按照市物價局發布的指導價格確定。在滿足業主、物業使用人需要后,建設單位將車庫出租給物業管理區域外的單位和個人的,其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫應當優先投入使用;車庫尚未充分利用的,不得在物業管理區域內占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。

業主對汽車有看管要求的,應當與物業服務企業另行約定。

第五十九條 占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的,應當交納車位場地使用費,收費標準由業主大會確定。車位場地委托物業服務企業管理的,物業服務企業可適當提取管理費用。

第六十條 鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許,并經業主大會和規劃主管部門批準的情況下,建設、經營車庫和立體停車設施,滿足業主停車需求。

第三節          業主自治管理

第六十一條 業主在物業管理活動中,享有下列權利:

(一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議,行使投票權;

(五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督專項維修資金的管理和使用;

(十)法律、法規規定的其他權利。

第六十二條 業主在物業管理活動中,履行下列義務:

(一)遵守管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費;

(六)法律、法規規定的其他義務。

第六十三條 管理規約、臨時管理規約應當對物業的使用、物業的管理、業主公共利益、業主的權利義務、物業服務費的收繳方式、違反規定應當承擔的責任等事項作出規定。

管理規約、臨時管理規約對全體業主及物業使用人具有約束力。對不繳納物業服務費的業主,由業主委員會督促其繳納,并可以在物業管理區域內的顯著位置予以公示。管理規約、臨時管理規約應當對業主拒付物業服務費,不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益的行為,對其共同管理權的行使予以限制。

第六十四條 提倡業主委員會直接向業主收取物業服務費,并按照合同約定將物業服務費支付給物業服務企業;業主委員會直接向業主收取物業服務費的,物業服務企業應當予以協助。

業主對物業共有部分使用所產生收益的分配,由業主大會決定;未作決定的,主要用于補充專項維修資金,也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費。

第六十五條 業主委員會應當定期在物業管理區域內的顯著位置書面公告專項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況;業主委員會直接向業主收取物業服務費或者采用酬金制收費方式的,還應當將物業服務費的收支情況予以公告。

第五章 物業服務企業

第一節 物業服務企業

第六十六條  物業服務企業,是指依法設立、取得相應資質從事物業管理活動的企業法人。物業服務企業應當在其資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。

物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。

第六十七條 物業服務企業應當具有相應的專業工程技術人員,具備為業主提供專項服務的能力。

第六十八條 物業服務企業可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務,但不得將物業管理區域內的全部物業管理一并委托給其他單位或者個人。

第六十九條 區物業辦和鎮(街道)政府應當加強對物業服務企業的監督管理,定期對其服務質量進行考核,促進物業服務企業提高服務水平。

第七十條 物業服務企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用和提供無償服務。

第二節 行業自律

第七十一條 物業服務企業應當在區物業辦的指導下,建立行業自律組織,規范行業行為,促進誠信經營,提高物業服務水平,維護物業服務企業的合法權益。

第七十二條 物業行業自律組織可以依照國家和省有關規定,制定物業服務規范和等級標準,建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度,配合區物業辦建立健全信用檔案。

第六章 物業服務

第一節 物業服務內容與合同

第七十三條  物業服務內容主要包括下列事項:

(一)物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;

(二)公共綠化的維護;

(三)公共區域環境衛生的維護;

(四)公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務;

(五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;

(六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;

(七)物業服務檔案和物業檔案的保管;

(八)法律法規規定的其他物業管理事項。

第七十四條 業主委員會經業主大會授權,與通過招投標方式選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同。

物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、履約保證金數額、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主、物業使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出約定。

物業服務合同簽訂后,業主有權進行查詢。

物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內,向鎮(街道)政府和區物業辦備案。

第七十五條 解除或者終止物業服務合同,應當依據合同履行必要的告知義務;合同未約定告知期限的,應當提前六十日告知。

物業服務合同解除或者終止后,物業服務企業應當與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理退出手續,并履行下列交接義務:

(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案和建設工程檔案;

(二)提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料;

(三)移交物業服務用房;

(四)清算預收、代收的有關費用;

(五)法律、法規規定的其他事項。

物業服務企業未依據合同履行告知義務并辦理退出交接手續的,不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

第二節 物業服務收費

第七十六條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。普通住宅類物業服務收費,實行政府指導價;其他物業的物業服務收費,實行市場調節價。具體收費標準按下列原則執行:  

(一)實行前期物業管理的物業項目,其物業服務收費具體標準由建設單位與其選聘的物業服務企業參照政府指導價標準通過招投標或協議方式確定,并在銷售地點予以公示,在與購房人簽定買賣合同時予以明確告知,作為買賣合同及業主臨時管理規約的內容。  

(二)成立業主大會的物業項目,物業服務收費經業主大會或獲得授權的業主委員會與物業服務企業確定,報區物業辦備案。

(三)除普通住宅類的物業項目外,其他住宅及非住宅物業項目,其物業服務收費實行市場調節價,具體標準由當事人雙方約定,報區物業辦備案。

(四)物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務,實行市場調節價,其收費標準由當事人協商約定。  

第七十七條 物業服務費可以采取包干制或者酬金制等方式,具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的,物業服務企業應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立臺賬,并接受業主委員會的監督、核查。

第七十八條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業,物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業,物業服務費由業主承擔,建設單位與業主另有書面約定的除外。

物業交付后長期空置的,其物業服務費收取標準應當在物業服務合同中約定。

建設單位在房屋銷售中約定或承諾減、免收取物業服務費的,由建設單位向物業服務企業支付約定或承諾減、免部分的物業服務費。

因建設單位原因造成物業服務內容缺失的,物業服務企業的損失由建設單位承擔。     

第七十九條 物業服務企業違反規定及物業服務合同,擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的,業主委員會或者業主應及時向區物價局報告。經區物價局認定物業服務企業存有上述行為的,業主委員會或業主有權拒絕交納。

物業服務企業依約履行義務的,業主應當按時交納物業服務費,不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業產權轉移時,業主應當結清物業服務費。

第八十條 專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同,向最終用戶收取費用。

物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用,不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第七章 物業的維護

第一節 建設單位的保修責任

第八十一條  建設單位應當建立物業售后維修服務機構,按照國家和省有關規定的保修期限、范圍,承擔物業的保修責任。

建設單位可以將物業保修的有關事宜委托物業服務企業承擔,并簽訂委托合同,向物業服務企業支付相應的報酬,物業服務企業應將委托合同予以公示。

第八十二條 新建物業實行質量保修金制度。

用于銷售的物業,建設單位應當在物業交付前,按照物業建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例,繳存物業保修金,作為物業保修期內維修費用的保證。物業建安總造價以建設項目工程總決算金額為準,在物業交付前無法提供工程決算報告的,以建設主管部門頒發的《建設工程施工許可證》中載明的合同造價作為預繳物業保修金基數,并根據工程決算報告提請結算最終金額。

物業保修金實行統一繳存、權屬不變、??顚S?、政府監管的原則,由區住建局指定的機構(以下簡稱保修金管理機構)統一管理。

其中低層和多層建筑、小高層建筑(含7層以下安裝電梯建筑)、高層建筑分別按百分之三、百分之四、百分之五的比例繳存。物業建筑安裝總造價的計算,按威海市公布的物業建筑安裝指導價標準每年調整一次。

建設單位購買了工程質量責任保險的,所承保物業可不繳存物業質量保修金。

通過住宅性能認定終審的3A級、2A級、1A級物業,建設單位繳存物業質量保修金的比例可以分別相應降低3個、2個、1個百分點,但最低不能低于百分之一的繳存比例。

第八十三條 在物業保修期內有下列情形之一,建設單位不履行保修責任或因歇業、破產等原因無法履行保修責任的,業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請,經區住建局核實后,維修費用在物業質量保修金中列支。

(一)經專業機構鑒定或者相關質量主管部門認定房屋建筑安裝存在質量問題的;

(二)經規劃主管部門、住建局認定未按照經批準的建設工程設計方案進行配套建設的;

第八十四條 物業質量保修金存儲期限為5年,按照人民銀行公布的同期銀行活期存款利率計息。

物業保修金存儲期滿,保修金管理機構應當將保修金本息余額退還建設單位。建設單位因歇業、破產或者出現其他情形致使單位不存在,保修金管理機構應當進行公示,公示期為三十日。公示期滿無異議的,物業保修金本息余額轉為同一物業管理區域的物業專項維修資金。

物業保修期內發生嚴重質量缺陷,經反復維修,截止保修期到期仍有影響物業正常使用的質量遺留問題的,保修金暫不予以退還,直至相關質量問題得到修復為止。

第二節 專有部分的維護

第八十五條 物業保修期屆滿后,業主專有部分的養護、維修、更新或改造,由業主負責。

業主專有部分指專有部位和專用設施設備包括在構造及利用上具有獨立性,由單個業主獨立使用、處分的物業部位、設施設備及場地等。

業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時,業主或者物業使用人應當及時養護、維修,相鄰物業業主應當提供便利。

第八十六條 業主長期空置物業時,應當告知物業服務企業,并與物業服務企業就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商,采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生。

第三節 共用部位及共用設施設備的維護

第八十七條 物業保修期屆滿后,物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任,由業主共同承擔;業主可以將其委托給物業服務企業承擔。

共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

電梯、區域鍋爐等屬于業主共有的特種設備,由物業服務企業或者業主根據物業服務合同約定,按照特種設備管理法律、法規的有關規定,委托專業服務單位負責維護、保養。

第八十八條 住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主,應當在辦理房屋入住手續前,按照所擁有物業的建筑面積將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。專項維修資金的交存、使用、管理,按照省、市有關規定執行。其他非住宅物業參照住宅物業交納專項維修資金。

第四節 專業經營設施設備的維護

第八十九條   住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視和寬帶數據傳輸等專業經營單位,應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新、安全管理等責任及相關費用。  

專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護和更新時,業主應當予以配合。  
     
第九十條  專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務企業承擔,物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。  
     
專業經營設施設備的維護、保養等費用,不得從住宅專項維修資金中列支。  
     
第九十一條  專業經營設施設備的維修保養責任,具體劃分原則為:

(一)供水、排水和消防設施的維修養護責任。從取水口至結算水表以前的供水管道及設施(包括結算水表及水表井)產權屬城市供水單位,并由其負責維護管理;住宅區的供水管網及管網上設置的地下式消防井、消防栓(不含建筑物內消防設施)等,由供水部門管理維護,其余消防設施由物業服務企業或產權人負責,環翠消防大隊監督檢查。

(二)供氣、供熱設施的維修養護責任。管道燃氣設備及供氣管線(含燃氣表)由燃氣供應單位管理維護(不包含室內燃氣設施,戶內設施維護實行有償服務);供熱設施及供熱管線至用戶終端(不包含室內供熱設施,戶內設施維護實行有償服務),由供熱單位維護。

(三)供電、通訊、有線電視設施的維修養護責任。供電設施以單元內用戶電表為界,電表以外的用電設施(包括用戶電表)的維護管理由供電部門負責;通訊設施至用戶終端由通訊單位負責;有線電視設施至用戶終端由有線電視管理單位負責。

第八章 社區物業管理與舊住宅區物業管理

第一節 社區物業管理

第九十二條  鎮(街道)政府的物業管理專職機構,具體指導、協調轄區內物業管理的有關工作。

第九十三條 區住建局、城管執法分局、規劃主管部門、公安分局、環保分局、區物價局等部門和鎮(街道)政府、社區居(村)民委員會,應當建立違法行為投訴登記制度,并在物業管理區域公布職責范圍和聯系人姓名、聯系方式,對違法行為及時作出處理。

第九十四條 實行物業管理聯席會議制度。

物業管理聯席會議由鎮(街道)政府負責召集,由社區居(村)民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表參加,并可邀請城管執法分局、區物業辦和專業經營單位等部門的代表參加。

聯席會議主要協調下列事項:

(一)業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;

(二)物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題;

(三)物業管理區域內發生的突發事件及重大信訪事件;

(四)物業管理與社區管理的銜接和配合;

(五)需要協調的其他物業管理事項。

第九十五條 業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的,應當自行協商解決;協商不成的,可以向社區居民委員會或者聯席會議申請調解,也可以申請威海仲裁委仲裁或者依法向人民法院起訴。

第九十六條 有關部門、單位在物業管理區域內開展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務活動以及突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動,業主、業主委員會、物業服務企業和專業經營單位應當給予協助、配合。

第二節  舊住宅區物業管理

第九十七條 對已建成交付使用,但配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區,應當采取措施進行改造整治。舊住宅區改造整治規劃和年度計劃由各鎮(街道)政府擬定,報區政府批準后向社會公布。

舊住宅區內的道路、照明、綠化及社區服務、文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金,由政府承擔;開發項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件,其建設支出由相關專業經營單位承擔;業主專有部分的設施設備改造支出,由業主承擔。

第九十八條 舊住宅區改造整治中,經有利害關系的業主同意,在規劃許可的情況下,可以按照法律、法規和本辦法的規定建設物業服務用房和一定比例的經營性用房。經營性用房可用于出租經營,經營收益作為舊住宅區維護管理費用的補充資金,由業主大會監督使用。

改造整治前由相關部門、單位承擔的環衛綠化、市政設施養護等費用,改造整治后仍由其給予補助。

第九十九條 舊住宅區改造整治完成后,鎮(街道)政府應當組織業主成立業主委員會,指導業主委員會決定選聘物業服務企業或者其他管理人管理物業。業主大會成立前的物業管理,由社區居(村)民委員會組織實施。

第一百條 未建立專項維修資金制度的舊住宅區,業主應當按照國家和省有關規定交納專項維修資金;物業服務企業可以根據物業服務合同約定,代業主歸集專項維修資金。有車位場地使用費等共有部分收益的,主要用于補充專項維修資金。

第九章  附則

第一百零一條  違反本辦法規定,由區物業辦依照《物權法》、《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》等法律法規的規定予以處罰?! ?/span>

第一百零二條  業主自行管理物業的,參照本辦法的有關規定執行。

第一百零三條  本辦法由區住建局負責解釋。

第一百零四條  本辦法自發布之日起施行,試行期一年。

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